D - Il Progetto



La sezione “D. Progetto” riporta i materiali attraverso i quali si esplicita il progetto di Piano Urbanistico: il disegno (le carte di zonizzazione) e le regole (norme e regolamento edilizio) oltreché la strategia di indirizzo del progetto declinata negli Ambiti Locali di Paesaggio.

D – Progetto di Piano
D.0
Il progetto per Arbus
D.1
Progetto degli Ambiti Locali di Paesaggio
D.2
Sintesi del progetto di Piano
D.3a-e
Zonizzazione del territorio
D.4a
Zonizzazione del Centro Urbano_nord
D.4b
Zonizzazione del Centro Urbano_sud
D.5
Zonizzazione della Frazione di S. Antonio di Santadi
D.6
Zonizzazione della Frazione di Ingurtosu
D.7
Fasce di rispetto - salvaguardia urbanistica
D.8
Norme di Attuazione
D.9
Regolamento Edilizio

Il Progetto di Piano per il territorio di Arbus, come illustrato nella relazione introduttiva (A.0), è impostato sul riconoscimento dei sistemi di paesaggio (i tipi), sulle porzioni che in esso possono essere riconosciuti (gli ambiti) e sugli obiettivi che l’Amministrazione ha individuato per delineare la propria “idea di futuro”. 
Le scelte di Piano per il comune di Arbus sono illustrate nella descrizione degli indirizzi per il progetto in ciascun Ambito Locale di Paesaggio (Tavola D.1) e le scelte specifiche, declinate nella definizione delle zone omogenee, individuabili nelle Tavole da D.3 a D.6, per ciascun sistema di tipo di paesaggio identificabile  nell’Ambito.
Sulla base del quadro conoscitivo e della sua interpretazione, il PUC promuove, attraverso gli strumenti prescrittivi che gli sono propri, il perseguimento di obiettivi generali e specifici per le trasformazioni del territorio. Nella descrizione delle differenti parti sono riportati i parametri urbanistici e i riferimenti dimensionali derivati dalle tavole di progetto e dai dati e documenti di base messi a disposizione dagli uffici comunali.
Le componenti materiali e immateriali e lo specifico modo in cui esse interagiscono, costituiscono l’identità unica di Arbus e delle comunità che vi si sono insediate nel tempo; tutelare il patrimonio ambientale, agricolo, storico-culturale e insediativo è obiettivo prioritario della pianificazione urbanistica comunale, in adeguamento al Piano Paesaggistico Regionale.
Questa tutela deve consentire, però, che il territorio si trasformi, secondo le esigenze della vita contemporanea, quali la residenza, lo sviluppo imprenditoriale, la fruizione turistica.
In un contesto che soffre più di altri la crisi occupazionale, con effetti deleteri anche sulle dinamiche demografiche, è essenziale trovare modalità che consentano lo svolgersi di economie e lo sviluppo dell’edilizia in risposta alle reali esigenze insediative.
È ormai opinione comune che le soluzioni offerte per decenni dalla pianificazione, attraverso spropositate aree di espansione, sia inadeguata ad attivare efficaci processi di sviluppo, con danni sul territorio spesso irreversibili.
E’ piuttosto nella qualità multiforme delle sue componenti paesaggistiche che si radica il potenziale di sviluppo di Arbus: la varietà della costa e dell’entroterra, la presenza di ampi comparti ad altissima naturalità, la convivenza del paesaggio rurale, urbano e minerario, sono gli elementi che connotano questo luogo in maniera unica e che il PUC deve, secondo le sue competenze e possibilità, contribuire a proteggere e valorizzare.
Per questa ragione, secondo la metodologia descritta nelle precedenti sezioni del Piano, si è scelto di valutare la crescita dell’insediamento in maniera prudente, individuando le aree essenziali per i nuovi insediamenti con la possibilità, all’occorrenza, di destinarne delle altre, puntualmente identificate, previa approvazione di variante. Analogo spirito ha guidato il dimensionamento dell’insediamento turistico: se è vero che il margine di crescita del comparto è ancora elevato, è vero anche che esiste un patrimonio sottoutilizzato che può partecipare all’offerta dei servizi per l’ospitalità, riqualificando l’esistente senza necessità di nuove edificazioni.
A livello generale, il Piano definisce principi e modalità di intervento relativi alla tutela ambientale, paesaggistica, storico-culturale e di tutela geomorfologica e idraulica, con particolare riguardo per quanto mappato e prescritto dal Piano di Assetto Idrogeologico  e per i temi dell’invarianza idraulica, per garantire l’equilibrio dei corpi idrici.
A livello specifico, le norme invece intervengono attraverso le zone e le sottozone urbanistiche, la cui individuazione è conseguenza degli obiettivi più volte descritti.
L’individuazione su carta delle zone omogenee è avvenuta sulla base delle geometrie definite nella pianificazione vigente, al fine di valutare la loro eventuale conferma, compatibilmente con la coerenza al nuovo quadro normativo,  e ove possibile non modificare lo stato del diritto edificatorio che si perpetua da oltre quarant’anni.
In particolare questo è avvenuto nelle aree urbane consolidate, dove le destinazioni di zona sono state adeguate, prima di tutto al quadro normativo in termini di denominazione, e al ruolo urbano effettivamente oggi presente.
In generale le geometrie delle zone sono state verificate sulla base della struttura della matrice territoriale, rilevata sulla foto aerea del 2016, e sugli elementi cartografici vettoriali desunti dalla cartografia vettoriale regionale DBT10K. Nella perimetrazione di nuove zone, nei casi in cui i precedenti elementi non fossero necessari a stabilire dei perimetri coerenti, per assenza di quelli che chiamiamo ‘elementi di ancoraggio’ della geometria si è fatto riferimento alla geometria catastale. In questi casi, poiché la geometria catastale con la cartografia vettoriale non sono sempre coincidenti,  sarà necessario in fase di attuazione dell’eventuale progetto complesso, o anche nel caso di progetto diretto verificare la destinazione di zona in relazione alle particelle catastali coinvolte, così come specificato anche all’art. 4 comma 6 delle NTA del PUC.
Tale verifica dovrà essere fatta anche nei casi di valutazione del valore dei terreni ai fini di calcoli delle imposte comunali, con la specifica che: in casi di compresenza di zone omogenee si considera la zona prevalente qualora questa interessi oltre il 70% della superfici.
Il Piano Urbanistico interviene con una serie di correttivi sulle Norme delle zone omogenee e sul Regolamento, per ricondurre a chiarezza, cercando di limitare il dubbio interpretativo, nell’applicazione dei parametri urbanistici ed edilizi, uniformandosi alla normativa nazionale ed in particolare ai contenuti del Regolamento Edilizio Unico di cui di cui all’articolo 4, comma 1 sexies del DPR 380/2001 e ss.mm.ii, introdotto con l’adeguamento all’intesa tra Governo, Regioni e Comuni del 20 ottobre 2016, anche se non ancora recepito dalla Regione Autonoma della Sardegna.